LMNP

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il s’agit d’un régime fiscal existant depuis 1949 et destiné aux contribuables qui mettent en location des biens meublés (chambres, appartement,…) et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.

 

Quelles sont les conditions relatives au statut LMNP ?

– Acheter un logement meublé (voir les logements éligibles plus bas) pour devenir loueur en meublé non professionnel.(LMNP)
– Ne pas être inscrit ou registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel.
– Ne pas recevoir plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de son revenu global.

 

Comment sont imposés les revenus issus de la LMNP ?

Les revenus issus de la location meublées (LMNP) sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux. (BIC). Il est cependant possible de choisir le régime d’imposition (dans le cas de revenus inférieurs à 32 000 € ) :
Régime Micro-BIC : ce régime n’est possible que dans le cas où les revenus du LMNP sont inférieurs à 32 000 €. Aucune charge n’est déductible mais le revenu net imposable est calculé suite à un abattement de 50%. Ce régime est intéressant si les charges ne dépassent pas 50%.
Régime BIC réel : ce régime est obligatoire pour les revenus supérieurs à 32 000 €.

 

Il est nécessaire dans ce cas de tenir un comptabilité complète. En revanche il est possible de déduire les charges suivantes : les intérêts d’emprunts, les frais de notaire, la taxe foncière, la taxe d’habitation, les assurances, les travaux de réparation, l’amortissement du bien, l’amortissement des travaux.
Si la déduction de ces charges engendre un bénéfice, celui-ci est à ajouter au revenu global. Si la déduction engendre un déficit, il est reportable sur les bénéfices futurs pendant 9 ans. Attention cependant, le déficit n’est pas imputable sur le revenu global (comme pour le mécanisme classique de déficit foncier) mais uniquement sur le revenu issu du LMNP.

 

Quels sont les avantages du LMNP ?

– Les prix d’acquisition d’un LMNP sont assez faibles. On peut trouver des LMNP à partir de 60 000€
– Il n’y a pas de gestion locative. Le bien est entièrement géré par le gestionnaire
– Vous recevez les loyers même si le bien n’est pas occupé (bail commercial).
– Vous pouvez récupérer la TVA sur un achat LMNP neuf (19.6%) dans certaines conditions.
– Une imposition avantageuse sur les revenus locatifs.

 

Quels sont les biens éligibles au statut LMNP 2015 ?

– Les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)
– Les résidences sénior
– Les résidences de tourisme
– Les résidences d’affaire
– Les résidences étudiantes

 

LMNP et TVA

Le statut LMNP peut permettre dans certains cas de récupérer la TVA.
Il est nécessaire pour cela de faire l’acquisition d’un logement LMNP neuf, qui offre des services para-hôteliers (cas des résidences d’affaire, résidences de vacances, étudiantes, EHPAD…). La résidence dans laquelle le logement LMNP fait partie doit également proposer 3 des 4 services suivants : fourniture de linge de maison,nettoyage des locaux, accueil de la clientèle, service de petit déjeuner. Attention, la TVA lors de l’achat n’est réellement acquise qu’à partir de 20 ans d’exploitation. Si le loueur en LMNP ou le gestionnaire arrêtent la location en LMNP du bien, la TVA doit être remboursé au pro-rata des années restantes (par 20èmes). A noter également que lorsque la TVA a été récupérée par l’investisseur, celui-ci devra obligatoirement opter pour le régime réel ou réel simplifié.