Le principe du démembrement : séparer sur une période de 15 à 20 ans l’usufruit d’un immeuble et la nue-propriété. L’usufruit, autrement dit l’usage des logements, est confié à un bailleur social, qui se charge de le louer, et la nue-propriété est vendue à un ou plusieurs investisseurs privés. Le contrat est clair dès le départ, le nu-propriétaire ne peut pas habiter dans l’appartement, ni y loger un membre de sa famille, il ne touche pas non plus de loyer, qui revient à l’usufruitier temporaire pendant 15 à 20 ans. Au bout de 15 ou 20 ans, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire, sans débourser un centime de plus, et peut jouir de son bien comme il l’entend.

L’avantage du démembrement est l’investisseur ne paye que la nue-propriété. Il achète donc un bien à 50 ou 60 % de sa valeur. En outre, il ne s’occupe ni des charges, ni des taxes, ni des impayés, ni de trouver des locataires, ni des travaux, et dans 15 ans il devient propriétaire du tout. Et d’un appartement comme neuf, car sur cette période, le bailleur a l’obligation d’entretenir le bien et de le remettre en état à l’issue de la période d’usufruit.

Le démembrement de propriété est également un produit d’optimisation fiscale intéressant. D’abord, le nu-propriétaire ne paye ni la taxe foncière ni la taxe d’habitation durant le démembrement (15 à 20 ans en général). Par ailleurs le bien acquis n’entre pas dans le cadre de l’ISF, car le nu-propriétaire n’est pas tenu de mettre son bien à l’actif de l’ISF, il est placé hors de la base taxable durant la période de démembrement. C’est un avantage pour les gens dont l’ISF est élevé et qui cherchent à obtenir du revenu. Par ailleurs, s’il emprunte pour acheter la nue-propriété, l’investisseur a la possibilité de déduire les intérêts d’emprunts des autres revenus fonciers.