La SCI est une société créée par deux personnes au moins, dans le but d’acquérir et/ou de gérer un patrimoine commun, essentiellement constitué de biens immobiliers. Elle ne peut avoir pour seul objet d’acheter et de revendre des immeubles, car il s’agirait alors d’une société commerciale et non civile. Mais elle peut acheter ou vendre un immeuble à titre accessoire.

La SCI peut se révéler un bon outil de gestion patrimonial. Il est en effet des situations dans lesquelles il n’y a pas d’autre solution que d’acquérir ou de détenir un bien immobilier à plusieurs. C’est généralement le cas entre personnes d’une même famille, par exemple frères et soeurs à l’occasion d’une donation par les parents, concubins ou époux qui achètent ensemble un logement, etc. Si le bien immobilier est acheté à plusieurs ou donné à plusieurs personnes, les propriétaires se retrouvent en indivision, statut qui présente un certain nombre d’inconvénients. Ainsi, un indivisaire ne peut faire seul que les actes indispensables à la conservation du bien (réparation d’urgence…). Pour les actes de gestion courante, par exemple conclure ou renouveler un bail, il faut la majorité des deux tiers des droits indivis. Et pour tous les autres actes, il faut l’unanimité… En indivision, la gestion d’un bien peut vite devenir très compliqué.

À l’inverse, la gestion d’un immeuble par une SCI est plus simple car un gérant est nommé et il a, sauf dispositions particulières, tous pouvoirs pour gérer dans l’intérêt de la société. Il peut ainsi entreprendre des travaux, conclure un bail, etc. sans demander l’accord des associés pour chaque acte. Toutefois, rien n’empêche les associés de réduire les pouvoirs du gérant, dans les statuts, à certains actes ni de prévoir qu’il devra les prévenir, par exemple avant de conclure un bail, avant d’emprunter, avant de vendre, etc. Ainsi, on peut « régler » très précisément les pouvoirs donnés au gérant, ce qui présente un avantage certain par rapport à l’indivision.

Passer par une SCI pour transmettre un bien immobilier, par exemple à ses enfants, peut permettre d’alléger la fiscalité. L’optimisation se fait à trois niveaux.

La valeur d’un immeuble diffère selon qu’il est détenu ou non par une SCI. Pour quelle raison ? L’immeuble détenu par la SCI, dont la propriété est émiettée en parts sociales, est difficilement vendable – a fortiori s’il s’agit d’une SCI familiale. Un immeuble détenu par une SCI perd donc de sa valeur vénale du fait de cette moindre liquidité, ce qui permet d’opérer une décote minorant la valeur des parts. Le montant de cette décote, qui dépend de plusieurs facteurs, est d’au minimum 10 % et peut atteindre, dans certains cas, jusqu’à 60 %. Cette diminution du patrimoine réduit la valeur imposable aux droits de succession.

La division d’un immeuble en parts sociales permet d’optimiser le plafond d’abattement sur les donations qui se reconstitue tous les six ans. Prenons un exemple : madame Dubois veut donner à ses deux filles une maison d’une valeur de 500 000 €. Si elle la leur donne telle quelle, chacune des filles recevra une valeur de 250 000 €. Sur ce montant, chacune des deux filles bénéficiera d’un abattement de 156 974 € (montant de l’abattement pour les enfants en 2010), elles seront donc toutes les deux imposables sur la base de 93 026 € (250 000 – 156 974). Admettons maintenant que Mme Dubois crée une SCI ayant pour capital social la maison, estimée à 450 000 € compte tenu d’une décote de 10 %. Cette société est constituée de 1 500 parts sociales de 300 € chacune. Mme Dubois peut donner 523 parts à chacune de ses filles (soit 156 900 €), en franchise d’impôt puisque le montant de la donation est inférieur à l’abattement. Elle leur donnera les parts restantes dans six ans, une fois l’abattement reconstitué. La totalité de la maison aura ainsi été transmise en franchise d’impôt.

Les parents peuvent envisager le montage suivant : ils font un versement en compte courant à la société, qui acquiert ainsi un immeuble qu’ils donnent en location. Compte tenu du passif de la société – le compte courant est une dette de la société -, la valeur des parts est nulle ou quasi nulle. Ils en attribuent, par exemple, 90 % à leurs enfants et n’en gardent que 10 %. Au fur et à mesure du remboursement des emprunts par les loyers, la valeur de la société et donc des parts augmente. Cet accroissement de valeur profite à 90 % aux enfants, en franchise d’impôt.